國土部新政規(guī)范養(yǎng)老設施用地

國開聯 2015.03.04

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國土資源部辦公廳近日下發(fā)《關于印發(fā)〈養(yǎng)老服務設施用地指導意見〉的通知》（以下簡稱指導意見），對于養(yǎng)老服務設施用地進行了政策規(guī)范。

近年來，養(yǎng)老地產逐步成為了新的投資熱點，提前步入老齡化的中國社會不得不面對日益突出的養(yǎng)老、醫(yī)療和勞動力等多方面的壓力。因此，養(yǎng)老地產投資也被認為前景廣闊、市場巨大，但是除了正常經營風險外，政策和法規(guī)的配套完善，也是投資人，包括打算購買養(yǎng)老公寓、設施和服務的普通大眾應該高度關注的。

從該指導意見看，有幾個比較突出的政策導向是需要注意的：

一、對于養(yǎng)老土地使用權的取得，鼓勵以租賃為主，以出讓為輔，而且將養(yǎng)老土地用途，確認為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，那么這將對養(yǎng)老地產投資建設的盈利模式造成一定的影響。如果是以租賃方式取得土地使用權，那么營利性的養(yǎng)老服務投資機構，將不能采取轉讓房產、養(yǎng)老公寓或類似的準產權取得方式來獲利，同樣如果大眾想以購買產權方式取得養(yǎng)老公寓等，在新政策出臺后，應關注其購買的養(yǎng)老公寓土地取得方式，這將直接影響到購買方式是否合法；而以出讓方式取得的土地使用權，由于取得的是“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，因此在最終取得的房產證及辦理抵押等手續(xù)上與商品房是有一定區(qū)別的。

二、以租賃方式取得養(yǎng)老公寓服務的，按照該通知規(guī)定應不超過5年，期滿后，承租人享有優(yōu)先租賃權。但同時值得注意的是，指導意見的有效期同樣是5年，因此，作為養(yǎng)老地產這樣一個比較新興的產業(yè)，從目前政策來看，是比較謹慎，以逐步探索的態(tài)度在進行嘗試，一方面通過優(yōu)先租賃權來保障承租人可以繼續(xù)享受服務的權利，但是另一方面，以五年為周期，來探索養(yǎng)老服務產業(yè)的繼續(xù)規(guī)范和發(fā)展，也是一個相對比較合理的周期。

三、在指導意見中，有一條比較明確的優(yōu)惠政策，即“企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構，經規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

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