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國家政策頒布，催生“租賃地產(chǎn)”市場

戴茂文 2016.06.13

居者有其屋，是中國歷代政府保障民生的基本工作。但當(dāng)今中國的經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，高房價讓年輕人難以承受，租房將長期存在。過去國家對租房不夠重視，但今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將租房制度上升為國策，租房這個市場已經(jīng)迎來翻天覆地的變化。

 

6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（下面簡稱國辦發(fā)〔2016〕39號），以檔形式確立了未來中國租房市場的基本格局，并確定了要在2020年完成市場的機(jī)制和體制建設(shè)。那么國家給租房市場畫的是一個怎樣的藍(lán)圖？

 

1、“租賃地產(chǎn)”概念形成

國辦發(fā)〔2016〕39號明確了：租房這事給市場做，國家提供政策，不參與市場。租房市場這個市場主要的玩家是住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、個人出租者三類。政府持有的公租房也將委托給市場的租房機(jī)構(gòu)運(yùn)營。同時國家鼓勵開發(fā)商也一起來做住房租賃，主要模式是利用開發(fā)商自己手里的庫存房出租或與住房租賃企業(yè)合作。

 

政策層面已多次表明國家希望開發(fā)商參與租房市場。值得注意的是本次檔，提出了一個新概念“租賃地產(chǎn)”，即開發(fā)商持有物業(yè)，同時與住房租賃企業(yè)合作共同經(jīng)營租賃。近期上海已經(jīng)放出了狠招，在國家土地出讓之時規(guī)定開發(fā)商拿地開發(fā)，必須自持15%的面積作為租賃住房，不允許銷售，不允許做商業(yè)，也不得轉(zhuǎn)讓，更不得分割抵押。

 

這意味著今后如果想做房地產(chǎn)開發(fā)，你不得不做長租公寓，要么你自己做，要么找人合作。住建部此前推行隔斷房“N+1”就以上海為模版，從土地政策源頭上劃定租房比例或?qū)⑼瑯颖煌菩腥珖?/span>

 

2、目標(biāo)，到2020年將形成規(guī)?；夥渴袌?/strong>

國辦發(fā)〔2016〕39號指出未來租房市場會是大、中、小租房租賃的公司并存，這些住房租賃企業(yè)要規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化來滿足市場。時間點(diǎn)是到2020年，市場將是形成穩(wěn)定、規(guī)范的市場，體制法律法規(guī)健全。

 

公寓市場具有很強(qiáng)的地域性，大型公寓公司異地開拓市場困難重重，決策層也認(rèn)識到租房市場的這個特征，因此判斷未來市場是大、中、小租房租賃的公司并存。面對房地產(chǎn)這個巨大市場，目前租房市場上所有的龍頭都只占市場的冰山一角，任重道遠(yuǎn)，2020年是一個階段節(jié)點(diǎn)。

 

3、完善租房租賃管理制度

租房市場已經(jīng)確定為國策，事關(guān)民生，國辦發(fā)〔2016〕39號檔明確了租房市場的主管單位是：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，即此前個別有旅游局或商務(wù)部下屬的某些行業(yè)協(xié)會的分支機(jī)構(gòu)或?qū)⑸婕暗蕉囝^管理或越權(quán)，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，各種不對口的協(xié)會、委員會或?qū)⒈蛔N。

 

文件明確，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。

 

同時針對租客一端，落實(shí)到公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。

 

4、多種優(yōu)惠政策相伴

檔再次明確85號文關(guān)于公寓是生活性服務(wù)業(yè)的政策優(yōu)惠，住房租賃公司將享受稅收優(yōu)惠。同時針對個人出租者，收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，一般則按3.5%的稅率征收，中介機(jī)構(gòu)則實(shí)行6%的增值稅率，租房所得個稅減半。

 

另一方面，房租未來將計入納稅抵扣，未來個稅征收統(tǒng)計時可扣除房租后征收。

 

公寓行業(yè)是一個相對重資本的行業(yè)，資金一直是制約行業(yè)發(fā)展的主要問題，本次檔還首次提及支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。為資金問題指明了出路。

 

租房市場已經(jīng)上升為國策，政府通過制度設(shè)計發(fā)展這個行業(yè)意圖明顯，同時租房所涉及的稅率也將大幅度調(diào)整，租金抵扣稅費(fèi)將成為常態(tài)，提供租房發(fā)票、租房備案等將是標(biāo)配。未來租房市場將是法制化、規(guī)范化、透明化。租房市場，變化越來越快。

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