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長租公寓“風(fēng)口”下的隱憂

Jessi 2018.08.26

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近兩年市場逐步對長租公寓形成一種共識，即租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場化20年后的下一個轉(zhuǎn)型方向，同時也是資本眼中的新一輪“風(fēng)口”。不過，在當(dāng)前階段，其中暴露出來的問題并不比市場嗅到的機(jī)會少。在套用傳統(tǒng)的模式無效的情況下，長租項目要采用何種融資模式、盈利模式，是整個市場下一步繞不開的話題。

長租公寓盈利難

杭州鼎輝家破產(chǎn)波及4000租客，長租公寓的金融化運(yùn)作模式被曝光，并引來社會廣泛關(guān)注。

從當(dāng)前跑馬圈地的市場格局來看，長租市場主體主要包括開發(fā)商系、中介系、酒店系以及創(chuàng)業(yè)系等不同背景的運(yùn)營方。財大氣粗的開發(fā)商運(yùn)營者吐槽長租項目虧損已經(jīng)成為常態(tài)。Soho中國潘石屹表示，“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧?！?/span>

長租公寓項目確實很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過渡性有關(guān)。租賃市場收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規(guī)模做大，經(jīng)營成本增加，比如說消防、職工薪酬成本增加，政府監(jiān)管導(dǎo)致各類審批節(jié)奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個瓶頸。

長租公寓融資渠道單一

由于政策層面的鼓勵，長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行報備的條件和流程均較其他產(chǎn)品要容易很多?？紤]到回報周期長、盈利難等問題，資金方尤其是銀保等金融機(jī)構(gòu)仍以謹(jǐn)慎為主。

從目前市場的選擇來看，租賃市場多以REITS、類REITS為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為主要融資模式。不過，在實際操作中這些產(chǎn)品也沒有逃脫傳統(tǒng)的路徑，面臨著頗多問題。產(chǎn)品設(shè)計上，還是‘抵押+兜底’，還要求發(fā)行方出25%的劣后，利率比同等級債券高1%左右。

吸引金融產(chǎn)品進(jìn)入，核心問題是租價比（一年租金/售價），分子和分母都很難動。觀察國家政策的思路，是要通過非住轉(zhuǎn)住的方式做大分母；但是非住轉(zhuǎn)住資產(chǎn)流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現(xiàn)在主要看主體信用，實際上就縮小了融資主體范圍。

這些問題仍需要進(jìn)一步的解決方案。

長租公寓模式存風(fēng)險

北京剛剛因房租上漲和個別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源而進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管模式，8月23日杭州鼎家因經(jīng)營不善宣布破產(chǎn)，約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家。

然而，此次鼎家破產(chǎn)案暴露了三大風(fēng)險：

第一、租客信用被違規(guī)使用的風(fēng)險。此類租賃業(yè)務(wù)，中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。所以租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意出租了，這個時候租客就會很被動。但租客是必須要償付此類網(wǎng)貸的，這就會帶來很多被動或很尷尬的地方。

第二、租金收益的監(jiān)管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網(wǎng)絡(luò)、科技、資產(chǎn)管理等字眼，旗下公司魚龍混雜，類似資金是用于收購房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性。類似不確定也帶來了很多風(fēng)險，即一旦資金斷裂或挪用，此類長租公寓背后的多米諾骨牌效應(yīng)就會顯現(xiàn)。

第三、內(nèi)部管理混亂。長租公寓一旦規(guī)模做大，相關(guān)的管理就需要健全，如果內(nèi)部管理層都扯皮，那么很多違規(guī)亂象就會出現(xiàn)。而且管理層之間有各類糾紛，也會導(dǎo)致房東和租戶受牽連，所以一個穩(wěn)定的或者說統(tǒng)一口徑的租賃管理很關(guān)鍵。

長租公寓行業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展，不管是盈利模式與能力的打造，還是融資渠道、方式的創(chuàng)新與運(yùn)營模式的探索，對于當(dāng)前行業(yè)而言，都面臨諸多問題，有待行業(yè)參與者的不斷創(chuàng)新與探索。

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